办理房产证的需要注意的几点

  主持人：今天的节目，向您讲述的是，台胞付珍华、魏嘉夫妇到大陆珠海市购买住房的经过。因为没有及时办理房产证而遇到了许多麻烦。但是，在当地有关部门的协调帮助下，此事得到圆满解决。

  珠海市是一座环境优美、气候宜人的海滨城市，以其花园式的城市布局获得了联合国颁发的最佳居住环境范例奖。它像中国南海的一颗明珠，吸引着远远近近的友人前来观光旅游、投资、定居。

  台湾同胞付珍华、魏嘉夫妇就是这里面之一。1996年元月，夫妇俩来到珠海市购房，选中了东大房地产开发有限公司开发的圆明山庄一套住房，并且与东大房地产开发股份有限公司签订了《房地产买卖契约》，一次性付清购房款18万多元。但因为购买的是没有竣工的毛胚房，当时不能办理房产证。交完房款后，夫妇俩回到了台湾。

  魏嘉：我们当时买的时候，有看他们许可证。手续都是正常的，那我们才敢去买它。当时我们买的是楼花，还不能办理房产证。买了以后我们就回台湾了。它交出的时候，我们回来拿钥匙。当时，我们就去国土局办房产证。当时国土局的人说，这边的土地没有经过验收，就是不给我们办房产证。然后这样我们就回台湾了。

  圆明山庄房屋竣工验收后，东大房地产公司发布了公告，告知购房者可以办理房屋产权证，而此时魏嘉夫妇在台湾，不知道这一信息。

  2000年9月，魏嘉女士到珠海得知东大房地产公司因与其它公司债务纠纷，资产被查封。魏嘉已付清房款的住房也在被查封之列。

  东大房地产开发股份有限公司副经理吴龙刚：她买的就是我们开发的圆明山庄。她买的时候，房子还没有竣工么。房子是这样的，就是说是当我们地价交清，其他手续都正常办理的话，依规定，房子起到某些特定的程度，就可以预售。预售以后，最后办手续，就要等到综合竣工验收以后，才能够办理正式的房地产权证。到后来，能够正式的时候，我们就联系不上她了。我们公司有一些法律上的纠纷，和其它（公司）。在法院执行的时候，就是说封了我们一批房。本意上，他是在封我们公司的房，主要是因为他没有办理产权过户手续么，所以这个房屋的产权还是在我们公司名下。凡是我们公司名下的房呢，法院当时就把它查封掉了，因为我们有债务。

  东大房地产开发股份有限公司副主任计棉：不是我们跟她不，是她没赶上时间。几层啊？三楼，301。

  据东大房地产公司负责的人介绍，只是因为东大公司拖欠了其他公司的债务，才被法院查封财产，与魏女士未能及时办理房产证并无关系。

  在电话采访中，魏女士向我们讲述了这件事情的结果。魏女士通过珠海市台办向法院出具了购房合同及交款收据，验证自己已经付清了房款。现在，这套住房已经解除了查封。

  主持人：今天我们的演播室请到了中国政法大学的赵红梅老师，欢迎您。赵老师，看了刚才的节目，您认为法院查封魏女士的住房是否合法？

  赵红梅：问题的关键是看法院查封的是属于魏女士所有，还是隶属于房地产商所有。如果是属于魏女士所有，那么法院的查封是不合法的。如果属于房地产商所有，那么法院的查封具有合法性。作为魏女士来说，她可能认为，我与房产商签了合同，我交了房款。那么这个房子呢，当然就归我所有。另一方面，作为房地产商的债权人，也就是房地产商欠别人钱的那个商人，他可能认为，这个房子在房产商的名下当然是为房地产商的财产，法院有权查封。那么我们的角度来看，法律是怎么规定的。作为像土地、房产这样的不动产，我们的法律规定，它的所有权的转移呢，有一个时间界限，是以产权过户登记之日起，作为所有权转移的时间标志。这样看来，这个案子如果从法律规定的表面上来看，在法院查封的时候，房产权仍然属于房地产商所有，不归魏女士所有。所以，这样看来，法院的查封是具有正当性的。这个案子不知道因为什么样的情况，双方没有联系上，可能是对于魏女士办理产权过户手续造成了一些障碍。

  主持人：您刚才谈的问题当中，最核心的问题是要及时办理房产证。对于售楼方来说，他具备什么样的条件才能去呢？

  赵红梅：我们大陆的法律对于售楼方规定了一些法律上的条件。这个立法的目的是为保护购房者。条件有这么几个方面，一个呢，就是说，发展商他要出售商品房，首先他要具备土地使用权证。他要有土地使用权，他才能进行房地产开发。这里面就有一个期房交易里面，就有一个问题是需要台胞注意：我们大陆呢，有很多种土地使用权，有国有的土地使用权，还有农村的集体土地使用权。那么我们的法律规定，只有国有土地使用权，在这上面开发的房地产才能对外出售。集体土地使用权上开发的房地产对外出售是违法的。这是台胞要注意。另外，国有土地使用权分为两种，一种是出让的，一种是划拨的。出让，也就是说，政府是卖给发展商的，让他做一些社会公益的事情。比如说，建一些学校、医院啊，是不允许他拿这样的土地进行房地产开发的。所以，台胞到大陆买房的时候，首先要看发展商第一个资格条件，他有没有出让的国有土地使用所有权，那么我们要求他把这个权证要贴到墙上。你要看清楚，他是否有土地使用权证，他的土地使用权证是怎样的权证。这是一个对他的要求。第二个要求呢，要求他有建设用地的规划许可证。这个在台湾也是这样的，政府是通过土地上的规划来限制发展商他进行什么样的开发。这个规划上就要讲，这个土地可以建什么样的房子，是建工厂、建商场，还是建住宅，都是有要求的。那么，如果发展商他违反这个要求，改变土地用途，他这个开发也是违法的，这样的房子也是不能买的。所以要仔细看看，他墙上贴的许可证允许他盖什么样的房子。这是一个条件。第三个条件，叫建设工程规划许可证。比如说，政府对他的要求，房子只能盖二十层，但是有些发展商他违反了这个规定，他盖了二十四层，那么上面这四层的房子你是不能买的。实践中它是违法的。可能会发生这种情况，二十层以下的购房者他能拿到产权证，但是买上面四层的购房者他拿不到产权证。因为发展商他的加层的这个行为是违法的。这一些细节要非常注意。这是一个问题。还有一个证明，要求发展商具备的条件是要有开工证。他有开工证，那么他的建筑施工行为才是合法的。最后一个条件，也是最重要的，我们要求发展商进行商品房预售，他要有预售许可证。你要注意到发展商有没有预售许可证，而且要了解他这个证件的真实性。

  主持人：我们在此提醒即将购房的台湾同胞、观众朋友们，他在购房时，一定要注意发展商有没有这五个证件，而且这五个证必须是真实可信的。具体到台胞来说，台胞到大陆买房，我们的法律和法规对他有咋样的具体规定呢？

  赵红梅：法律对台胞的规定主要有这样几个方面。一个呢，台胞要买房，他要具有合法的身份证明，比如说，他的回乡证、护照，他的身份证明，这样合法的证明。台胞要注意的是，我们大陆有些城市，特别是大城市，它的房地产分为内销商品房、外销商品房。作为台湾同胞，只能购买外销商品房，不能购买内销商品房，要特别提醒台湾同胞注意。那么，随着大陆即将加入WTO ，这种外销商品房与内销商品房的界限逐渐模糊，有些城市已经不存在这种划分。作为法律呢，他要保护购房者、防止发展商欺诈，保护购房者的权益。规定发展商售房条件以外，在售楼程序上也做了一些法律上的设定来保护购房者。程序上设定主要有这样几个，一个是呢，要求发展商在出售商品房以前要和银行签订预售款的监管协议。那么由银行呢，要对发展商收上来的钱进行监管，防止他把这笔钱挪作它用，最后使房子不能如期建设。还有一个保护的方法是政府统一制定了购买商品房合同的法定的示范文本，这样的文本都是法定的标准合同，这样做才能够制约发展商。比如说，标准合同里有一些关于延期交房的法律后果，关于商品房的面积如何计算、关于一些房屋的品质的瑕疵，发展商应该承担怎样的法律责任等等的，都有一些法律制度上的设计。购房者要充分地注意这样一些问题。必须先去明确一下有关的法律规定，做仔细的对照。

  主持人：从刚才我们的节目当中，我们正真看到造成这样一场误会、麻烦，很重要的环节是信息沟通的问题。

  赵红梅：信息沟通呢，发展商和购房者在签订合同时，有一个信息联系的方式，比如说，通信啊、电话或E-mail方式联系。发展商也有义务将办理房产登记手续这样的信息及时提供给购房者。如果发展商没有履行法定的义务，造成一些法律上的后果，他要承担法律上的责任。

  主持人：我们买房方也应该主动一点，及时和那边沟通一下，免得这些麻烦又出现。其实付珍华、魏嘉夫妇购买住房遇到的麻烦只是一个特例，我们用这个事例向观众朋友，尤其是将要到大陆投资或定居的台胞，在购买住房时有所借鉴。购买住房不是一件小事，要通过及时认真的咨询调查之后，才可以最终作出购房决定。